Поиск по Ref.

Поиск по каталогу объектов

Адрес [-]
Основная информация [-]

Min.
Max.

 

new-knopka

nedvizhimost-franciiПокупка недвижимости.


Во Франции находится огромное количество привлекательных для инвестиций объектов недвижимости, начиная от старинных замков и особняков французской аристократии и заканчивая самыми современными резиденциями. Процесс покупки недвижимости во Франции строго регламентирован законодательством и требует привлечения к делу  соответствующих специалистов, способных разобраться во всех юридических тонкостях конкретного дела.

 

 

Договор приобретения недвижимости

После того как подходящий объект недвижимости найден, покупатель и продавец совместно обращаются к единому нотариусу , или каждый из них назначает своего собственного нотариуса с тем, чтобы поручить последнему ведение и окончательное оформление сделки.

Продавца могут попросить предоставить покупателю формальное предложение о продаже, составленное в письменной форме. На этом этапе заключения договора продавцу будет разумнее проконсультироваться по вопросу составления данного документа с соответствующим специалистом.

Нотариус составляет проект договора купли- продажи, который стороны подписывают после принятия продавцом   предложения, сделанного покупателем. После подписания договора покупатель обязан предоставить депозит, равный 10 % от общей суммы покупки. Однако, некоторые продавцы соглашаются на сумму депозита, равную 5 %. Депозит находится на хранении у нотариуса до окончательного исполнения договора.

Так как договор подписывается до момента окончательного перехода права собственности, он содержит некоторое количество положений, несоблюдение которых приводит к расторжению договора и возвращению суммы депозита покупателю (например, окончательное исполнение договора может зависит от предоставления покупателю кредита или получения разрешительных документов на возведенное здание).

Кроме того, законодательство в сфере защиты прав потребителей предусматривает небольшой «период обдумывания», в течение которого у покупателя есть право отказаться от исполнения договора.

Обычно дата исполнения договора равна трем месяцам после момента его подписания. Данное положение предоставляет нотариусу необходимое время для того, чтобы осуществить проверку документов, удостоверяющих право собственности на продаваемую недвижимость, а также выполнить все иные предписания, установленные законодательством. Обычно договор также включает в себя право передоверия, в соответствие с которым покупатель-физическое лицо может передать права и обязанности, вытекающие из договора, иному юридическому лицу, окончательная правовая форма которого зависит от конкретных целей приобретателя недвижимого имущества.

 

Акт оценки недвижимости и иные предусмотренные законодательством акты

Во Франции большинство покупателей не получают акт оценки объекта недвижимости. Однако мы рекомендуем    воспользоваться услугами профессионального оценщика французской недвижимости, который составит соответствующий акт, касающийся как самого строения, так и сопутствующих аспектов.

В соответствие с французским законодательством продавец обязан предоставить в распоряжение покупателя определенное количество технических сертификатов и паспортов, касающихся содержания свинца и асбеста, уровня энергопотребления объекта, а также информации о том, находиться ли он в зоне, которая может быть затронута природным бедствием.


Структурирование покупки

Клиент, приобретающий недвижимость во Франции, может напрямую выступать собственником приобретаемого имущества. Однако в некоторых случаях приобретение и владение имуществом через компанию может быть выгоднее с точки зрения французского налогового и наследственного права. Использование для данных целей французского гражданского общества по управлению недвижимым имуществом (SCI ("société civile immobilière")) может предоставить клиенту дополнительные юридические преимущества.

Необходимо помнить, что, несмотря на тот факт, что иностранные компании могут выступать в качестве собственника недвижимости, расположенной во Франции, некоторые из них подпадают под действие специального положения налогового кодекса Франции, в соответствие с которым должны уплачивать ежегодный налог, равный 3 % от общей рыночной стоимости недвижимости, находящейся в собственности данной компании.

 

Налоговые аспекты, связанные с приобретением, продажей и владением недвижимостью

Ежегодный налог на роскошь - В соответствии с новым французским законом о бюджете на 2013 год в том случае, если общая стоимость активов физического лица превышает 1.310.000 евро на 1 января 2013 года, данное лицо может подпасть под действия налога на роскошь даже в том случае, если не является налоговом резидентом Франции. Начиная с 2013 года налог на роскошь будет подсчитываться по следующей схеме:

Налог на дарение и налог, уплачиваемый при наследовании - Ставка данного налога зависит от степени родства между дарителем (наследодателем) и лицом, принимающим дар (наследником), и уплачивается последним. После вычета предусмотренных законом скидок с данного налога, его ставка варьируется от 5 % (если речь идет о супругах) до 60 % (в случае, если между дарителем (наследодателем) и лицом, принимающим дар (наследником), отсутствует кровно-семейное родство; незарегистрированные в браке пары подпадают под данную категорию).

 

Аспекты французского наследственного права

 Покупатели, не знакомые с особенностями французской правовой системы, должны обратить особое внимание на значительную разницу между наследственным правом юридической системы, к которой они относятся, и законодательством Франции в данной сфере. Дело в том, что последнее отводит значительную часть имущества, составляющего наследственную массу, заранее оговоренному законом кругу бенефициариев (так называемая обязательная доля в наследстве ("réserve héréditaire")).

В соответствии с данными нормами, дети обладают приоритетным правом по отношению к супругу, пережившему наследодателя. Таким образом, пара с двумя детьми имеет право лишь на 1/3 от общей наследственной массы, тогда как 2/3 отходят детям. Данное правило может повлечь за собой непредвиденные юридические последствия и оказаться источником определенных трудностей для пережившего наследодателя супруга.

Однако, потенциальные проблемы в данной сфере могут быть разрешены благодаря использованию некоторых юридических схем, конкретное содержание которых зависит от обстоятельств личного и семейного порядка каждого клиента.

 

Исполнение договора

Окончательное исполнение договора происходит в присутствие нотариуса. Покупатель уплачивает оговоренную сумму и получает официальный документа о передаче права собственности на недвижимость. Нотариус регистрирует покупателя в качестве нового собственника и указывает любой заем, который был сделан с целью приобретения данной недвижимости.

Заключение любого кредитного договора на покупку недвижимости во Франции должно сопровождаться соответствующей юридической помощью и проверкой с тем, чтобы позволит кредитору воспользоваться всеми налоговыми преимуществами, предоставленными французским законодательством.

 

Налоги и сборы, связанные с приобретением недвижимости

Покупатель обязан уплатить нотариусу установленный гонорар за предоставленные услуги, а также сборы, связанные с регистрацией приобретаемого объекта недвижимости и иные сопутствующие расходы.

Окончательная сумма данных сборов, как правило, достигает 7 % от общей стоимости недвижимости. Однако, общая сумма данных расходов может быть иной, если речь идет о нововозведенном здании.

Во Франции существуют два местных ежегодно взимаемых налога: земельный налог и налог на проживание. Как правило , земельный налог уплачивается собственником недвижимости, тогда как уплата налога на проживание возлагается на арендатора, занимающего недвижимость на 1 января каждого года.

 

Продажа недвижимости

При выборе юридической формы для покупки недвижимости необходимо принимать в расчет налог на прирост капитала в случае будущей перепродажи приобретаемой недвижимости, так как данный налог во многом зависит от формы владения собственностью.

Мы можем с уверенностью констатировать, что все чаще приобретение недвижимости происходит не напрямую, а с помощью покупки акций (долей) компании, которой принадлежит данная недвижимость. Обращаем ваше внимание на то, что в данном случае должны быть проанализированы иные налоговые и юридические составляющие и последствия данной сделки.

Для более подробной информации мы можем предложить вам консультацию юриста, посвященную налогу на прирост капитала.

Если Вы хотите обсудить тот или иной вопрос, представленный в данной   статье, более детально и получить соответствующую консультацию, предлагаем Вам  связаться с нашими специалистами.

 

PRVIGROUP совместно со своими парнерами в Монако предоставляет полный спектр услуг в области «семейного офиса» физическим лицам и их семьям. Мы сопровождаем наших клиентов в том, что касается структурирования и управления семейными активами с учетом целей налоговой оптимизации и в соответствие с международными нормами, принятыми в данной области. Вместе с нашими партнерами Компания способна предоставить вам все необходимые услуги в наиболее важных областях:

 

  • Налоговое планирование, а также планирование по управлению бизнесом и недвижимостью
  • Приобретение и управление недвижимостью
  • Услуги в области корпоративного права, касающиеся организации и управления офшор и оншор компаний
  • клиента, а также услуги по доверительному управлению имуществом.

 

Raisa  PRISETSKA, директор